AMMINISTRAZIONI IMMOBILIARI E CONDOMINIALI

RUMORI NOTTURNI: La lavatrice in funzione di notte non è considerata “rumore intollerabile”

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La seconda sezione civile della Corte di Cassazione con la sentenza n. 22105 del 29 ottobre 2015 ha stabilito  che il rumore prodotto da una lavatrice in funzione di notte non è da considerarsi “rumore intollerabile”. Resta inteso che vanno verificate le condizioni complessive della vicenda poiché il limite di tollerabilità previsto per legge non ha carattere assoluto e quindi valutato caso per caso nonché il contesto entro il quale viene prodotto il rumore Fonte...

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ATTESTATO DI PRESTAZIONE ENERGETICA: DAL 1° AGOSTO CAMBIANO LE REGOLE PER PREDISPORLO

Posted by on 12:40 in News | 0 comments

Slitta al 1° agosto del 2015 (anziché al 1° luglio) l’entrata in vigore del nuovo Attestato di prestazione energetica, il documento che serve a dichiarare i consumi dell’unità immobiliare e che è obbligatorio per tutti i proprietari che vogliono vendere o affittare la propria casa. La conferma del termine è contenuta all’interno della bozza del decreto all’esame della Conferenza unificata: dopo le ultime limature, il provvedimento è pronto al via libera definitivo.Molte le novità in arrivo, con una precisazione: chi ha un vecchio Ape o un Ace ancora in corso di validità, non dovrà sostituirlo (vale dieci anni dal rilascio). A meno che, nel frattempo, non siano intervenuti lavori in casa tali da modificare le prestazioni dell’unità. Nel qual caso, dal 1° agosto, si dovranno seguire le nuove regole. Il nuovo Ape, che sarà unico a livello nazionale (cioè dovrà essere compilato applicando uno stesso metodo per il calcolo delle prestazioni, anche nelle Regioni che hanno un proprio sistema di rilascio del documento), è atteso da due anni (attua il Dl 63/2013, convertito nella legge 90/2013). Il suo arrivo è strettamente collegato al varo del Decreto sul rendimento energetico degli edifici, già formalmente approvato, ma ancora in attesa anch’esso di pubblicazione sulla Gazzetta ufficiale (dovrebbe entrare in vigore entro il 1° luglio, pena l’infrazione alle regole comunitarie).Rispetto al vecchio Ace o all’attuale Ape (compilato ancora come fosse un vecchio Ace, anche se da due anni ha cambiato il nome), la nuova targa rilasciata dai progettisti prenderà in esame la prestazione energetica dell’edificio per la climatizzazione estiva, oltre che per quella invernale. Per gli immobili terziari sarà preso in considerazione anche il fabbisogno di energia per l’illuminazione e quello per il funzionamento di scale mobili ed ascensori (non appena sarà approvata la parte sesta delle norme Uni 11300).La prestazione energetica sarà espressa in termini di energia primaria non rinnovabile e la classe energetica sarà determinata non più secondo il parametro dell’Epi limite, bensì in funzione del rapporto fra la prestazione energetica dell’edificio e quella dell’edificio di riferimento prevista per gli anni 2019/2021. Le classi saranno dieci: dalla migliore o A4 alla peggiore o G: nel documento, sarà anche indicata la classe energetica più elevata che è possibile raggiungere nel caso siano realizzate una serie di opere correttive e migliorative. Tra le modifiche introdotte nell’ultima bozze in esame in questi giorni, non manca infine un richiamo esplicito alle sanzioni a carico del progettista, in caso di inadempienza (nella precedente bozza nulla era stato indicato in materia di sanzioni). Come prescritto dall’articolo 15 del Dlgs 192/2005, il progettista o direttore lavori che falsa il documento rischia una multa fra il 30% al 70% della parcella mentre il costruttore edile che non rilascia l’attestato può incorrere in ammende tra 5mila e 30mila...

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LA MANUTENZIONE DEI BALCONI: A CHI SPETTA LA SPESA?

Posted by on 12:39 in News | 0 comments

La manutenzione dei balconi, dei frontalini e dei sottobalconi non sempre spetta a tutti i condomini. In particolare i balconi, non svolgendo di regola né funzione di sostegno, né di protezione necessaria all’edificio, come accade per le terrazze a livello incassate nel corpo dell’edificio, non possono considerarsi proprietà comune, ma rientrano nella casisitica dei beni esclusivi dei singoli condomini in quanto prolungamento dell’ unità immobiliare antistante (Cassazione, n. 218 del 5/01/2011). Le crepe a livello della pavimentazione del balcone o la carente impermealizzazione, sono quindi interventi di manutenzione a carico del proprietario del singolo appartamento, che deve intervenire tempestivamente per evitare l’ aggravarsi dello stato di conservazione del balcone e l’ eventuale distacco di materiale dal supporto che potrebbe comportare, nei casi estremi, danni a terzi. Restano sostanzialmente a carico del proprietario del piano di sopra la pavimentazione, spettano invece al proprietario del piano inferiore, l’intonaco e la finitura superficiale dell’estradosso. Più insidioso invece comprendere a chi spetti la manutenione dei frontalini dei balconi. L’attuale orientamento della giurisprudenza, è quello di ripartire in millesimi la spesa di manutenzione di frontalini e balconi solo se ne viene provata la funzione decorativa-ornamentale per l’immobile, secondo una valutazione riservata al giudice del merito, anche quando l’intervento sia stato imposto da una ordinanza comunale per ragioni di sicurezza. Deve quindi muoversi con cautela l’amministratore che, in caso di pericolo è tenuto a mettere in sicurezza lo stabile. Spetterà poi all’assemblea dei condomini la decisione di procedere con l’intervento di ripristino e la ripartizione delle spese.Questo il caso del proprietario di un appartamento al piano terra di uno stabile che, non intendendo pagare le spese a lui attribuite per i lavori di ristrutturazione di strutture aggettanti come balconi e pensiline, a suo parere di proprietà esclusiva degli alloggi del primo e del secondo piano, ha impugnato la delibera assembleare chiedendone l’annullamento. Il condomino non aveva impugnato però una precedente delibera assembleare che aveva tra l’altro ritenuto comuni le parti esterne delle terrazze, sia del parapetto sia del sottoterrazza. La Corte d’Appello, vista la delibera sulla ripartizione delle spese, mai impugnata, ha quindi rigettato l’impugnativa del condomino, che non poteva quindi più mettere in discussione il criterio di ripartizione deliberato in assemblea.A nulla è servito il ricorso del condomino in Cassazione. Quest’ultima, con sentenza 10209 del 19/05/2015, ha riconosciuto nei rivestimenti e negli elementi decorativi del prospetto, una funzione ornamentale per l’intero edificio, anche se non di particolare pregio. In questo caso, si trattava di una palazzina piuttosto recente caratterizzata da un semplice disegno lineare in...

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VARIAZIONI ALLA RIFORMA DEL CONDOMINIO

Posted by on 17:39 in News | 0 comments

Del 06/12/2013 giovedì 5 dicembre 2013 Quasi un anno fa veniva approvata la nuova legge per il condominio (Legge 220/2012). Come era facilmente prevedibile, in questi mesi sono emerse  molte perplessità su articoli poco chiari o semplicemente scritti male. Le associazioni di categoria hanno chiesto ripetutamente un “aggiustamento della mira”, ed ora, recependo le varie proposte avanzate, al governo verrà presentato un disegno di legge per apportare alcuni correttivi. Queste le proposte: La formazione obbligatoria sarà regolata dal ministero di Giustizia, così sapremo finalmente (si spera!) come deve essere fatta. La raccolta delle informazioni sulla sicurezza per l’anagrafe condominiale riguarderà esclusivamente le parti comuni. In assemblea, per decisioni inerenti innovazioni riguardanti il risparmio energetico, basterà la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno 1/3 del valore. Per la costituzione di fondi per lavori straordinari sarà sufficiente (pare) avere sufficiente “cassa” per pagare i vari stadi di avanzamento lavori (ma chi aveva scritto la precedente norma? un Marziano??). Le sanzioni per violazioni al regolamento di condominio saranno decise dall’assemblea a maggioranza degli intervenuti e almeno 1/2 dei millesimi.   Ci si aspetta che queste proposte vengano recepite nella legge di stabilità...

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