AMMINISTRAZIONI IMMOBILIARI E CONDOMINIALI

La manutenzione dei balconi, dei frontalini e dei sottobalconi non sempre spetta a tutti i condomini. In particolare i balconi, non svolgendo di regola né funzione di sostegno, né di protezione necessaria all’edificio, come accade per le terrazze a livello incassate nel corpo dell’edificio, non possono considerarsi proprietà comune, ma rientrano nella casisitica dei beni esclusivi dei singoli condomini in quanto prolungamento dell’ unità immobiliare antistante (Cassazione, n. 218 del 5/01/2011). Le crepe a livello della pavimentazione del balcone o la carente impermealizzazione, sono quindi interventi di manutenzione a carico del proprietario del singolo appartamento, che deve intervenire tempestivamente per evitare l’ aggravarsi dello stato di conservazione del balcone e l’ eventuale distacco di materiale dal supporto che potrebbe comportare, nei casi estremi, danni a terzi. Restano sostanzialmente a carico del proprietario del piano di sopra la pavimentazione, spettano invece al proprietario del piano inferiore, l’intonaco e la finitura superficiale dell’estradosso. Più insidioso invece comprendere a chi spetti la manutenione dei frontalini dei balconi. L’attuale orientamento della giurisprudenza, è quello di ripartire in millesimi la spesa di manutenzione di frontalini e balconi solo se ne viene provata la funzione decorativa-ornamentale per l’immobile, secondo una valutazione riservata al giudice del merito, anche quando l’intervento sia stato imposto da una ordinanza comunale per ragioni di sicurezza. Deve quindi muoversi con cautela l’amministratore che, in caso di pericolo è tenuto a mettere in sicurezza lo stabile. Spetterà poi all’assemblea dei condomini la decisione di procedere con l’intervento di ripristino e la ripartizione delle spese.Questo il caso del proprietario di un appartamento al piano terra di uno stabile che, non intendendo pagare le spese a lui attribuite per i lavori di ristrutturazione di strutture aggettanti come balconi e pensiline, a suo parere di proprietà esclusiva degli alloggi del primo e del secondo piano, ha impugnato la delibera assembleare chiedendone l’annullamento. Il condomino non aveva impugnato però una precedente delibera assembleare che aveva tra l’altro ritenuto comuni le parti esterne delle terrazze, sia del parapetto sia del sottoterrazza. La Corte d’Appello, vista la delibera sulla ripartizione delle spese, mai impugnata, ha quindi rigettato l’impugnativa del condomino, che non poteva quindi più mettere in discussione il criterio di ripartizione deliberato in assemblea.A nulla è servito il ricorso del condomino in Cassazione. Quest’ultima, con sentenza 10209 del 19/05/2015, ha riconosciuto nei rivestimenti e negli elementi decorativi del prospetto, una funzione ornamentale per l’intero edificio, anche se non di particolare pregio. In questo caso, si trattava di una palazzina piuttosto recente caratterizzata da un semplice disegno lineare in facciata.